Квартира у моря кажется идеальным активом. Летом — сдача посуточно, зимой — личный отдых или долгосрочная аренда. Но реальность сложнее. Чтобы не потерять деньги, и не брать онлайн-займ на карту Сбербанка без отказа, инвестору нужно учитывать: в каком регионе покупать, сколько стоит содержание, когда жильё стоит пустым и кто этим всем управляет.
Потенциал роста стоимости: где недвижимость дорожает
Цены на жильё у моря растут не везде. Главное — не просто близость к пляжу, а инфраструктура, транспорт и инвестиции в регион.
Где цены уже высоки:
- Сочи: рынок перегрет, квадрат стоит 350–400 тыс. руб. Новые районы с инфраструктурой почти не строятся, зато старые сносят и обновляют.
- Ялта: дефицит земли, высокий спрос, но юридические ограничения мешают росту.
Где рост только начинается:
- Анапа: спрос растёт, застройщики осваивают окраины. Пока цены в 2 раза ниже, чем в Сочи.
- Калининградская область: Балтика развивается. Городская недвижимость дорожает, курортные зоны — догоняют.
- Мерсин (Турция): цены выросли на 20–30% за последние 2 года, но остаются доступными — от $1 000 за м².
- Пхукет (Таиланд): после ковида рынок восстанавливается. Доход от аренды высок, цены растут.
Цены растут там, где есть:
- аэропорт и дороги;
- больницы, школы, ТЦ;
- туристический поток;
- стабильный спрос на аренду.
Если всего этого нет — рост будет медленным или его не будет вовсе.
Арендный доход: посуточно выгоднее, но не всегда
Посуточная аренда: максимум летом
В летний сезон жильё у моря даёт 7–12% годовых.
Пример: квартира в Анапе за 6 млн ₽ приносит 35–50 тыс. в месяц с мая по сентябрь. Зимой — 5–10 тыс. или пустует.
В Сочи — дороже: за студию с видом на море можно брать 4–6 тыс. за сутки в июле, 1,5–2 тыс. в ноябре.
Плюсы:
- выше доход;
- гибкое управление (через AirBnB или «Авито»);
- можно пользоваться самому.
Минусы:
- нужно постоянно искать арендаторов;
- есть риск порчи имущества;
- управляющие компании берут 15–30% дохода.
Долгосрочная аренда: стабильнее, но меньше
Если не хотите заниматься сдачей — можно отдать в аренду на год. В регионах у моря это 3–5% годовых.
Пример: квартира в Калининграде за 5 млн ₽ — аренда 20–25 тыс./мес., круглый год.
Плюсы:
- меньше забот;
- постоянный доход;
- жильцы чаще берут ответственность.
Минусы:
- ниже доходность;
- сложнее расторгнуть договор;
- жильё изнашивается быстрее.
Комбинированная модель
Некоторые инвесторы сдают летом посуточно, а с сентября — на 6–9 месяцев в аренду преподавателям, студентам, релокантам. Это даёт 6–8% годовых, меньше простаев и предсказуемость.
Риски инвестора: что может пойти не так
1. Сезонность и простой объекта
Жильё у моря может пустовать 7–8 месяцев в году, особенно если вы ориентируетесь только на туристов. Это значит:
- нет дохода;
- всё равно платите ЖКХ;
- квартира простаивает.
Как снизить риск:
- выбирайте локации с круглогодичной жизнью (Сочи, Калининград);
- продумайте маркетинг заранее — подключите агентства, разместитесь на всех площадках;
- предложите гибкие условия.
2. Износ и ремонт
Сдача в аренду изнашивает жильё быстрее.
Особенно посуточно: сломанные ручки, испорченные стены, мебель на 2 года.
Закладывайте:
- обновление мебели каждые 2–3 года;
- мелкий ремонт ежегодно;
- уборку и химию — ежемесячно.
В среднем — до 10% от дохода уходит на содержание.
3. Управляющая компания может подвести
Если вы не на месте — всё решает УК или агент. И вот тут бывают проблемы:
- берут высокую комиссию (до 30%);
- не выходят на связь;
- плохо работают с арендаторами;
- скрывают реальные доходы.
Выходы:
- работать только с проверенными агентствами;
- использовать онлайн-сервисы с отчётами;
- раз в квартал приезжать лично и проверять.
Запомнить
- Жильё у моря — доходный актив, но только если регион развивается и есть арендаторы.
- Посуточно — выгоднее, но требует усилий и контроля. Долгосрочно — проще, но менее доходно.
- Учтите риски: сезонность, износ, плохие УК. Не закладывайте в расчёты «максимум» — лучше «реальность минус 20%».