Купить квартиру у моря — значит решить сразу три задачи: отдых, инвестиции и стабильный доход. В 2025–2026 годах недвижимость в прибрежных зонах продолжает дорожать. Спрос растёт, особенно на фоне релокации, инфляции и желания «жить красиво». Люди готовы на все, лишь бы видеть красивую картинку каждый день: в ход идут ипотеки, кредиты и займ на карту с плохой кредитной историей без отказа. Стоит ли оно того? Разобрались, где жильё у воды стоит своих денег — и в России, и за границей.
Курортная недвижимость в России: от Сочи до Балтики
Сочи: дорого, но стабильно
В Сочи жильё у моря — это всегда про спрос. Центр, Адлер, Хоста — в этих районах квартиры с видом на море раскупаются первыми.
- Цены: 350–400 тыс. руб./м² в центре, 250 тыс. руб./м² в спальных районах.
- Инфраструктура: аэропорт, дороги, школы, медицинские центры, доставка за 15 минут.
- Сдача в аренду: 5–6% годовых, летом — выше.
Квадратный метр в Сочи дороже, чем в Москве на окраине. Но ликвидность высока: купили — можно сразу сдавать. Альтернатива — купить в районе Красной Поляны и сдавать зимой.
Анапа: для тех, кто хочет тишины
Анапа — город для семейного отдыха. Море тёплое, пляжи широкие, цены умеренные.
- Цены: 140–180 тыс. руб./м².
- Плюсы: сезон май–сентябрь, песчаное дно, тишина.
- Минусы: зимой туристов почти нет, школы и больницы — с перегрузкой.
Если сдавать посуточно в сезон — можно получить 7–8% годовых. Главное — не пропустить пик.
Калининградская область: недооценённое Балтийское побережье
Зеленоградск, Светлогорск, Балтийск — маленькие курорты на берегу холодного моря. Но климат мягкий, а архитектура — как в Европе.
- Цены: 120–130 тыс. руб./м².
- Спрос: растёт. Особенно среди тех, кто устал от жары юга.
- Плюсы: дешевле, чем Сочи, хорошая логистика, недорогая жизнь.
Калининград пока в тени. Но как только туда пойдут федеральные инвестиции — цены вырастут.
Крым: дешево, но с риском
Южный берег Крыма — Ялта, Алушта, Гурзуф — всегда был дорогим. Сейчас — дешевле Сочи, но дороже Анапы.
- Цены: 130–200 тыс. руб./м².
- Минусы: нет крупных банков, нельзя оформить ипотеку, трудности с перепродажей.
- Плюсы: красивейшая природа, мягкий климат, море.
Крым — выбор для тех, кто будет жить или отдыхать сам. Как инвестиция — под вопросом.
Зарубежная недвижимость у моря: от Турции до Таиланда
Турция: вид на жительство за $200 000
Аланья, Мерсин, Анталья — здесь больше всего россиян. Инфраструктура уже русскоязычная, застройщики дают гарантии.
- Цены: от $1 000/м² в Мерсине, от $2 500/м² в Анталье.
- ВНЖ: от $200 000.
- Доходность: 6–8% годовых.
Недвижимость в Турции — это аренда круглый год. Рынок перегрет, но выгодные объекты есть.
ОАЭ: инвестиции от $204 000 — и паспорт
Дубай — стабильный рынок с высокой доходностью. Всё автоматизировано, налоги минимальны.
- Цены: от $4 000/м² у моря.
- ВНЖ: «Golden Visa» от $204 000.
- Доходность: до 8–10% в топовых локациях.
Расходы на обслуживание выше, чем в Турции, но рисков меньше. Здесь покупают не только для себя, но и чтобы перевести деньги в «твёрдую юрисдикцию».
Сербия и Черногория: Европа без ЕС
Сербия — недорогой рынок с возможностью быстро получить ВНЖ. Черногория — курорт, где цены ниже, чем в Хорватии.
- Цены: от €1 200/м² у моря.
- Плюсы: язык понятен, климат умеренный, ВНЖ реально.
- Минусы: рынок маленький, доходность — 4–5% годовых.
Для переезда — отличное место. Для вложений — на перспективу.
Таиланд: рай для зимовщиков
Пхукет, Самуи, Паттайя — давно любимы россиянами. Сдавать можно круглый год, особенно в сезон с ноября по март.
- Цены: от $2 000/м².
- Доходность: до 10% в сезон.
- Ограничения: нельзя владеть землёй, только квартирами.
Азиатский рынок волатилен, но инвестиции в готовый комплекс — один из самых выгодных вариантов в тропиках.
Сравнение: где выгоднее инвестировать
| Параметр | Сочи | Турция | ОАЭ | Сербия/Черногория | Таиланд |
| Цена за м² | от 350 тыс. руб. | от $1 000 | от $4 000 | от €1 200 | от $2 000 |
| Доходность (аренда) | 3–5% | 6–8% | 6–10% | 4–5% | 7–10% |
| Налоги | до 0,3% | ~0,2% | 0% | до 0,2% | 0% |
| Обслуживание жилья | Среднее | Дешёвое | Дорогое | Недорогое | Дешёвое |
| ВНЖ / гражданство | Нет | от $200 000 | от $204 000 | Да | Нет |
| Риски | Перегрев, падение | Лира, перепродажа | Высокая стоимость | Малый рынок | Юридические |
Запомнить
- В России самые ликвидные объекты — в Сочи и Калининграде.
- За границей — Турция и Таиланд дают максимальную доходность.
- ОАЭ — безопасная инвестиция, но входной порог высокий.
- Сербия — удобна для жизни, но не для перепродажи.
- Учитывайте не только цену, но и налоги, обслуживание и риски.